通化市人民政府关于公布实施 新一轮城镇基准地价等土地价格的通知
2025-03-03
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来源： 通化市人民政府网站
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专栏：市内政策
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通市政规〔2025〕1号
东昌区、二道江区人民政府，通化医药高新区、吉林通化陆港经济开发区管委会，市政府各委办局、各直属单位：
为强化政府对土地市场管理，进一步保持基准地价的现势性和科学性，促进土地资源合理配置，按照《吉林省自然资源厅关于做好城镇基准地价更新工作的通知》（吉自然资函〔2023〕1号）和《吉林省自然资源厅关于印发〈吉林省基准地价成果省级验收管理办法（试行）〉的通知》（吉自然资发〔2024〕3号）要求，我市开展了城镇基准地价等土地价格更新工作。现将新一轮城镇基准地价等土地价格予以公布，并就有关事项通知如下：
一、基准地价的定义
本次城镇基准地价更新是指在确定的工作范围内，对平均开发利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业服务业用地、居住用地、工矿用地、仓储用地和公共管理与公共服务用地等用途，以2023年1月1日为估价基准日，分别评估确定法定最高年期平均容积率条件下的区域平均价格。
土地出让纯收益是指土地定级范围内，各级别分用途国有建设用地使用权法定最高出让年期的政府平均纯收益。
土地使用权年租金价格是指最高年期的基准地价或土地出让纯收益贴现到一定年期的地租标准。
工矿、仓储用地最低价标准是指国家根据城市等别和区域土地利用政策确定的工矿、仓储用地出让最低价控制标准。
楼面地价是指单位建筑面积平均分摊的土地价格。
城市地下空间是指城市规划区内地表以下的空间。
二、基准地价的内涵
（一）土地平均开发条件。城区基准地价的开发程度统一设定为宗地红线外“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气、通热）及宗地红线内土地平整；乡（镇）政府所在地基准地价的开发程度统一设定为宗地红线外“四通”（通路、通上水、通电、通讯）及宗地红线内土地平整。
（二）土地平均容积率标准。城区商业服务业用地容积率设置为2.0，居住用地和公共管理与公共服务用地容积率设置为2.0，工矿、仓储用地容积率设置为0.8；乡（镇）政府所在地商业服务业用地容积率设置为1.5，居住用地和公共管理与公共服务用地容积率设置为1.0，工矿、仓储用地容积率设置为0.8。
（三）土地使用权年期。商业服务业用地为40年，居住用地为70年，工矿、仓储用地为50年，公共管理与公共服务用地为50年。
（四）还原利率。确定土地还原利率为6.0%，房屋还原利率为8.0%，综合还原利率为7.0%。
三、基准地价范围
本次公布基准地价范围依据《通化市国土空间规划》确定的城镇开发边界，结合我市实际建设情况及上一轮基准地价定级范围综合确定。具体包括东昌区城区、二道江区城区、通化医药高新区城区、吉林通化陆港经济开发区城区范围以及鸭园镇、铁厂镇、五道江镇所辖区域。
四、土地用途的确定
按照《自然资源部关于印发＜国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南＞的通知》（自然资发〔2023〕234号）规定。本次公布的基准地价各用地类型分为商业服务业用地、居住用地、工矿用地、仓储用地和公共管理与公共服务用地5大类，价格细分到二级类。
五、土地级别
本次公布的基准地价城区商业服务业用地、居住用地、公共管理与公共服务用地、工矿用地、仓储用地均分为5个级别，3个乡（镇）分为2个级别。
确定宗地的土地级别以城区土地级别图和乡（镇）级别图为准。
宗地跨级别的，以高级别为准。
城区土地级别图范围以外的国有建设用地使用权价格，参照相应土地用途末级执行；乡（镇）行政区划范围内的国有建设用地使用权价格，参照该乡（镇）相应土地用途末级执行。
六、工矿、仓储用地出让最低价的应用
对于符合《国土资源部关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发〔2006〕307号）、《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）文件规定的工矿、仓储用地项目，可以执行工矿、仓储用地出让最低价标准。
七、国有建设用地使用权年租金的应用
国有土地租赁是国有建设用地使用权有偿使用的一种方式。国有建设用地使用权年租金价格是确定土地使用权人缴纳土地租金的依据，土地使用权人应依法缴纳国有建设用地使用权年租金。房地产开发用地不适用国有土地租赁。
八、地下空间土地使用权土地价格的确定
单独设立地下空间土地使用权的，按规划建筑性质确定土地用途，结建地下空间参照地上主体建筑物性质确定土地用途。用地面积按规划部门批准的地下建筑物最大垂直投影面积分层独立计算。为鼓励开发利用地下空间，地下空间土地使用权基准地价按所在级别地表同类土地用途土地出让纯收益的一定比例执行。具体执行标准为地下一层20%，地下二层10%，地下三层及以下免收土地价款，工矿、仓储用地使用地下空间的，地下部分免收土地价款（地下空间使用权租金参照本标准执行）。
九、其他事项
（一）不符合《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）的特殊用地、交通运输用地、陆地水域、公用设施用地、绿地与开敞空间用地等，参照工矿用地确定土地级别和价格。
（二）城区混合宗地按照规划批准的建筑物性质对应的土地用途确定土地价格。
（三）车库用地按照规划批准的主体建筑物性质确定土地用途和价格。
（四）本通知自公布之日起施行。《通化市人民政府关于公布实施新一轮城镇基准地价更新成果的通知》（通市政函〔2016〕137号）和《通化市人民政府关于公布实施通化市城镇公共服务项目用地基准地价的通知》（通市政函〔2020〕4号）同时废止。
（五）本次公布实施的新一轮城镇基准地价等土地价格实施中涉及的具体问题，由市自然资源局负责解释。
附件：1.通化市城区基准地价标准
通化市人民政府
2025年1月27日
（此件公开发布）